Минюст России рассмотрел письмо Росреестра по вопросу нотариального удостоверения договора, по которому объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов, и сообщает следующее.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Следовательно, право собственности супругов на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации.

В соответствии с СК РФ законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

В случае если сделка по приобретению недвижимого имущества предусматривает положения, явно указывающие на намерение супругов изменить режим совместной собственности в отношении указанного имущества, то такая сделка имеет сложный состав, поскольку содержит в себе элементы брачного договора.

Соответственно, договор, по которому объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов, является договором, изменяющим установленный законом режим совместной собственности в отношении будущего имущества супругов, то есть содержит элементы брачного договора.

Брачный договор заключается в письменном виде и подлежит нотариальному удостоверению, несоблюдение нотариальной формы сделки, когда требование о нотариальном удостоверении предусмотрено законом, влечет ее ничтожность.

При этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, договор, по которому объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность супругов, содержит элементы брачного договора и в силу этого подлежит нотариальному удостоверению. При этом представляется, что в отсутствие нотариального удостоверения такого договора недействительным является только положение данного договора об изменении режима совместной собственности, а сам договор сохраняет силу.

Комментарии экспертной комиссии «Акцепт Групп»:

Таким образом, необходимо учитывать данную позицию при заключении сделки по приобретению недвижимости. Также если ранее был заключен отдельно брачный договор, в котором предусмотрено разделение имущества, то приобретение в долях уже можно не удостоверять у нотариуса. При этом нет запрета на разделение имущества в последствии на условиях брачного договора.